Ảnh minh họa: tài sản đặt cọc, giao dịch chuyển nhượng đất và khả năng dùng tài sản bảo đảm nghĩa vụ khác.
Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 15/10/2026
Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 18/08/2026. Đây là văn bản hướng dẫn áp dụng một số quy định pháp luật khi Tòa án giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Vì bài viết được lập ngày 13/10/2026, các hướng dẫn dưới đây sẽ bắt đầu có hiệu lực sau hai ngày, tức từ 15/10/2026.
Đặt cọc là biện pháp bảo đảm để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. “Hiệu lực đối kháng với người thứ ba” có ý nghĩa khi quyền đối với tài sản bảo đảm được viện dẫn trước người khác ngoài các bên của thỏa thuận. Cần phân biệt hiệu lực đối kháng với hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc giữa hai bên: một giao dịch phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo Bộ luật Dân sự, còn mốc đối kháng được xác định theo pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Ba điểm hướng dẫn về hiệu lực đối kháng của đặt cọc
1. Thời điểm đối kháng theo pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ
Điều 4 Nghị quyết không đặt ra một thời điểm chung mới cho mọi loại tài sản đặt cọc. Thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng được xác định theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bởi vậy, khi xem xét một giao dịch cụ thể, cần xác định tài sản gì được đặt cọc, ai đang nắm giữ, có đăng ký biện pháp bảo đảm hay không, và các sự kiện giao nhận đã diễn ra như thế nào.
2. Quyền truy đòi có thể tiếp tục dù tài sản được chuyển giao
Khi đặt cọc đã phát sinh hiệu lực đối kháng, quyền truy đòi tài sản đặt cọc của bên nhận đặt cọc không thay đổi hoặc chấm dứt chỉ vì tài sản được chuyển giao cho người khác qua mua bán, tặng cho, trao đổi, chuyển nhượng hoặc hình thức chuyển giao quyền sở hữu khác. Quy tắc này cũng đề cập trường hợp người khác chiếm hữu, sử dụng hoặc được lợi về tài sản đặt cọc không có căn cứ pháp luật. Tuy nhiên, Nghị quyết bảo lưu trường hợp pháp luật có quy định khác; vì vậy, không thể chỉ dựa vào hợp đồng đặt cọc để mặc nhiên kết luận mọi người đang nắm giữ tài sản đều phải giao trả.
3. Có nhiều nghĩa vụ thì xét thứ tự ưu tiên thanh toán
Nếu cùng một tài sản đặt cọc được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ và đặt cọc đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, thứ tự ưu tiên thanh toán của bên nhận đặt cọc được xác định theo Điều 308 Bộ luật Dân sự và quy định pháp luật có liên quan. Việc xác định ưu tiên cần đặt cạnh thời điểm phát sinh hiệu lực của từng biện pháp bảo đảm, hồ sơ đăng ký và các dữ kiện cụ thể của tài sản.
Ví dụ Nghị quyết nêu: ô tô cổ được đặt cọc rồi thế chấp cho ngân hàng
Nghị quyết đưa ra tình huống A đặt chiếc ô tô cổ trị giá 3 tỷ đồng cho B để bảo đảm giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trị giá 2 tỷ đồng. Hai bên thỏa thuận nếu A vi phạm thì A chịu khoản phạt cọc 1 tỷ đồng cho B và B phải trả lại ô tô cho A. Sau đó, B đồng ý để A thế chấp chiếc xe tại ngân hàng để vay 1 tỷ đồng; ngân hàng giữ giấy tờ đăng ký xe, được thông báo xe là tài sản đặt cọc và việc thế chấp đã đăng ký đúng quy định.
Trong tình huống này, Nghị quyết xác định hiệu lực đối kháng của đặt cọc phát sinh từ thời điểm B nhận chiếc ô tô. Khi xảy ra tranh chấp và xử lý tài sản, B được ưu tiên thanh toán khoản phạt cọc 1 tỷ đồng theo điểm a khoản 1 Điều 308 Bộ luật Dân sự. Đây là kết luận gắn với các dữ kiện của ví dụ — nhất là việc B đã nhận xe, ngân hàng biết xe là tài sản đặt cọc và biện pháp thế chấp được đăng ký — chứ không nên suy rộng thành quy tắc rằng bên nhận đặt cọc luôn được ưu tiên trước mọi chủ nợ trong mọi trường hợp.
Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc nên rà soát gì?
Khi đặt cọc bằng tài sản có giá trị, nhất là tài sản hữu hình như xe hoặc tài sản gắn với giao dịch đất đai, hợp đồng và chứng từ giao nhận nên thể hiện rõ:
- Mô tả đủ để nhận diện tài sản: đặc điểm, giấy tờ sở hữu/đăng ký, tình trạng, giá trị các bên thống nhất và tài liệu định giá nếu có.
- Mục đích đặt cọc, nghĩa vụ được bảo đảm, thời hạn thực hiện, các trường hợp hoàn trả, mất cọc hoặc phạt cọc; ghi rõ cách xử lý nếu hợp đồng chính không được giao kết hoặc thực hiện.
- Thời điểm, địa điểm và người nhận tài sản; lập biên bản giao nhận, ghi nhận tình trạng, giấy tờ bàn giao, người đang quản lý và việc thay đổi nơi lưu giữ.
- Có cho phép tài sản được dùng để bảo đảm nghĩa vụ khác hay không; nếu đồng ý, xác định cách lấy ý kiến, trách nhiệm thông báo cho chủ nợ sau, việc đăng ký và phân bổ nghĩa vụ khi xử lý tài sản.
- Lưu giữ hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm, văn bản chấp thuận, thông báo cho bên thứ ba và chứng cứ thể hiện bên thứ ba đã biết hoặc được thông báo về tình trạng tài sản.
Các nội dung này giúp làm rõ thời điểm và phạm vi quyền của các bên, nhưng không thay thế điều kiện có hiệu lực của giao dịch hay thủ tục đăng ký bắt buộc theo pháp luật. Trước khi nhận đặt cọc bằng tài sản, nên kiểm tra quyền sở hữu, tình trạng tranh chấp, kê biên hoặc biện pháp bảo đảm đã đăng ký; trước khi nhận tài sản đang được dùng làm bảo đảm, cần xem xét khả năng phát sinh quyền của chủ thể khác.
Tác động đến bản án đã có hiệu lực trước ngày 15/10/2026
Điều 9 Nghị quyết quy định hướng dẫn này không được dùng làm căn cứ kháng nghị giám đốc thẩm hoặc tái thẩm đối với bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật trước ngày 15/10/2026, trừ trường hợp việc kháng nghị có căn cứ khác. Với tranh chấp đang được giải quyết hoặc hợp đồng cụ thể, cần rà soát thời điểm phát sinh quan hệ, hồ sơ tài sản và quy định chuyển tiếp trước khi chọn yêu cầu tại Tòa án.
LƯU Ý THỰC TIỄN Điểm mấu chốt không chỉ là có ký giấy đặt cọc hay không: cần chứng minh tài sản đã được giao nhận ra sao và thời điểm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng theo luật. Nên để luật sư rà soát hồ sơ đăng ký, quyền sở hữu và điều khoản xử lý tài sản trước khi ký. |
Căn cứ pháp lý
Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP ngày 18/08/2026, đặc biệt Điều 4 và Điều 9. Xem toàn văn Nghị quyết
Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, trọng tâm Điều 297, Điều 308 và Điều 328. Xem Bộ luật trên Công báo điện tử Chính phủ
Bài viết cung cấp thông tin khái quát; việc áp dụng cần căn cứ vào loại tài sản, điều khoản thỏa thuận, tình trạng đăng ký và chứng cứ của từng vụ việc.
